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美国唐人社 北京买房:理清想路,购房忽视1297|户型|住宅|房源|平层|景园|学区房|loft|冷静雅居新篇章
发布日期:2024-10-05 05:56    点击次数:140

美国唐人社 北京买房:理清想路,购房忽视1297|户型|住宅|房源|平层|景园|学区房|loft|冷静雅居新篇章

美国唐人社

北京章哥,房地产从业20年,绽开业内门说念,我不作念所谓的“巨匠”,只用二十年实战教养帮人人答疑解惑。

Q:

请问:总价500~600万,首付300~400万,准备下半年或来岁脱手,首房首贷。孩子在海淀西四环职责,想在海淀选房,看了一些,齐是老破小,面积在40~60平傍边,多为80、90年代无电梯老房,户型齐不好。

又看了石景山。主要推敲近地铁,交通便捷,不推敲学区,看了几个小区,删选了3个小区:远洋山水、中海金玺/金石公馆、融景城,但各故意弊。远洋山水20年了,小区密度大,物业不好,多是塔楼,二居80多平的全南户型要550万以上。就是位置好一些,离海淀近。

中海金玺/金石小区环境好、物业好,二居80多平的亦然全南户型,价钱比远洋山水稍高。离地铁站1.2公里傍边。交通技艺有点长。融景城隔壁正在建地铁1号线支线,出行较为便捷。二居室全南向忖度500万傍边就能拿下来。价钱是最低廉的。小区绿化较好,但环境不如金玺,强于远洋。就是位置有点偏,十年的盘了,隔壁的交易未几。咱们纠结的不知说念何如选了,请章憨厚百忙之中赐与引导。

A:

1、那这就看是否细心学区吧,同期也得看对高考的期许值。很深爱且期许值高的那就是海淀,考上清北985的概率比石景山高的多。缺点就是房价中的溢价高,居住的性价比相对低,况兼过了来岁拐点之后溢价部分也有可能受影响。

也深爱学区,但期许值不是太高的就看石景山。远洋的景远和融景城的京源齐挺好,放到海淀亦然可以的学校,因为高中在北京不算顶级,是以房价中齐没若干溢价,在学区房中的性价比算高的。能给与五环外就看融景城吧,增值至少不逾期大盘。

2、暂时不推敲学区那就是中海的了,或者说如果是我的话会先看这里,屋子是用来住的,同等价位干嘛不买更宜居的呢。况兼地段儿也挺好,算是北京新区中第一序列。首钢产业园是低调,试验上发展的十分好了,仅仅没何如宣传云尔,也不知为什么。归正中海的几个次新址增值挺好,彰着跳动了大盘,约略率还会陆续。

3、总之看我方的主要需求吧,其实主要就是学区的遴选了,看我方的期许值。

仅供参考。

Q:

又来求教了:下定决心以中海城香克林86平进行置换,指标锁定亦庄,一年后会有亦庄学籍条款。有盘算一:力宝广场138平公寓420万+另购小面积亦庄学籍占坑房,优点是力宝的这个公寓是少许见的南北通透、明厨明卫、民水民电带燃气的公寓,环境整洁、交通便捷、配套完善,价位也能承担。

缺点是毕竟是公寓,需要另购一套小面积住宅落实亦庄学籍(国融国外和博客雅居低廉但需要全款,其他能贷款的住宅总又稍高,预算有些吃紧)。况兼近几年公寓价钱治愈降幅远低于住宅,以价钱割肉的中海城住宅置换价钱谨慎的力宝广场公寓,况兼也吃不到贷款低利率的战略红利,加之公寓得房率低,心有不甘。

有盘算二:置换一套三居住宅,字据试验需求要点推敲了卡尔生涯馆、上海沙龙、大雄郁金香舍香舍。目下我个东说念主心仪于郁金香舍的一套二层三居带电梯的房源,但爱东说念主以为过于田野作风了(我倒是可爱),记挂蚊虫滋扰,忧心忡忡。而上海沙龙和卡尔生涯馆又没能找到价位相宜、户型惬心的指标房源。

目下我倾向于郁金香舍(面积大),爱东说念主认为照旧房龄较长、园区珍摄一般,她的办法是不如索性买力宝广场公寓,至少品性可以环境酣畅。她说的我基本也认可,但九九归原中枢问题照旧对公寓的出息有些胆怯。

一方面,力宝广场这种通透宜居的公寓很少出房,具备一定的稀缺性,对其出息照旧心存期待。另一方面,以目下公寓的战略,却又嗅觉很难会有试验的促进要素(很奇怪林肯和国锐金顶的公寓一直很火)。以您的专科判断,从投资属性的角度,哪种有盘算更相宜?

A:

1、公寓的出息。短期内有可能为了刺激楼市而放宽战略,但约略率是以新楼盘为主,比如放开限购,允许个东说念主购买和裁减税费等等,也有可能收复贷款(50%十年期)。但永恒看不会有什么利好,毕竟政府从公寓上赚不到钱,两端儿赔钱的事儿谁干啊?至少弗成永恒的干。

近两年开辟了一些房产类基金,但据我所知没什么投资公寓的,齐记挂战略。一是房产税,如果征收的话约略率从公寓运行,因为早就有成型的法律。二是地皮出让金,毕竟是交易地产,到期后续费的可能性大,如果明确的话有可能对市集是打击,这种事儿在日本有访佛的案例(某些一户建)。第三是水电费的治愈和征税,这就说不好了,得看各部门和央国企们是否缺钱了。

是以公寓的投资性到目下为止主要体目下房租收益上,与银行利息基本等同,是以才有不少东说念主入场接盘。另外公寓从居住角度讲的性价比确乎高,尤其是林肯这种,老东说念主来买房的齐不少。

2、置换普宅,这几个在我看来没什么太大区别,就看我方的喜好了。或者说遴选社区和户型宜居的就行,屋子是用来住的,同等总价下越宜居的越保值,至少流动性强。

3、基本就是这些情况,买哪种房照旧我方定吧,简便说就是更细心自住或房钱收益就买公寓,细心永恒的适当投资再看普宅。这几年公寓降的少那是因为前几年降的多,早就降到位了,是以只消房租不降,那公寓就没什么下调空间。

仅供参考。

Q:

我的情况:目下未婚丽泽职责,父母退休在故我,偶尔来住上个把月。住房需求主如果近地铁,房龄尽可能新,必须电梯,莫得学区需求。目下租的屋子住了5年了住着也挺酣畅,在二环外,相配便捷,可地铁可电驴,就是老屋子步梯也没啥物业。可能算不上刚需。也曾看房两年了,对这波房价着落感受相配深入,越看越不敢下手,关联词心里又渴慕有我方的家。预算最多最多500,一居的话想放荡在400。不给与职住分辨,买了确信要自住。

看房情况:

1、草桥,位置一直是最爱。欣园四区价钱也下来了,但是北面连廊的确堵得慌,即就是上半层。恋日花齐只可够上一个小户型南向一居,户型精真金不怕火,最近成交价407,但是只消51平,单价8万了。城市间小区一居就到500了有点给与不了。

2、银河城,预算内莫得朝向好的,4号线挤死东说念主弗成给与。

3、万年花城,预算内朝向差户型差。三环新城密恐弗成给与。

4、西局,丽泽景园,一居成交价好像是370多,两居最低报价550,小次卧偏暗。各式配套极度好,但是小区本人照旧回迁房气质相比彰着。

5、科技园,看了西华府万科蓝北京标的,可爱北京标的范围小、东说念主车分流、园林也好,楼说念也干净整洁物业卫生挺好。但是价钱有点拿合手不准,全南两居6月成交顶层448,中楼层512,这个月刚成交的顶层440,中楼层475。价钱跌的挺快。

我的问题:

目下在推敲丽泽景园1居、恋日花齐1居,北京标的2居。在纠结几点:

1、我这种情况是否有必要目下起程点,目下租的房相比褂讪,住着也算酣畅。买房的话嗅觉最近价钱着落有点加快,但是如果廉价的卖掉小区里目下就莫得极度廉价的了。

2、靠里市里的1居和远点的2居。要不要多花大几十万在郭公庄买2居,糟跶了地段疏导了小区品性。况兼北京标的似乎一直在跌价,要再等等看吗?

3、一居的话丽泽景园和恋日花齐,景园60平花齐50平,景园14年花齐07年,花齐小区措置和周围城市界面要好。景园前两年最高卖过500,花齐最高卖过455。推敲到一居背面确信要置换,您更保举哪个。

A:

1、屋子是用来住的,既然住的挺酣畅那就甭躁急买呗。或者是看战略和成交量,笃定行情逆转了在脱手。就盯紧丽泽吧,约略率照旧在丰台领涨,其次是草桥。

不外最近可没加快着落,而是俩多月了一直横盘。你看到的是某个板块的个案,找中介望望全北京的价钱走势和成交量吧。

2、地段儿中的距离确乎很强大,但不是决定要素,不是说离中枢区近的就算地段儿好。南二环南三环算不算近的啊?房价跑输大盘的有的是,致使学区房里加上溢价齐有跑输的,反倒不如三环外草桥和四环的丰科园。这就未几说了,简便说就是地段弗成简便的和距离划等号,案例太多太多了。

另外也别光看北京标的,也望望左右的西华府和万科蓝吧,是否一直跌价问当地中介,只消他们最明晰。

3、俩一居,哪个租售比低买哪个吧,证实居住的性价比高。最佳算算丽泽的还有莫得溢价吧,前些日子有,最近我没算。用总价除以预估房钱,如果低于700就算相宜。另外如果是短期持有买安置房无所谓,房龄新的时候还受追捧呢。但永恒的话这种小区说不好,得看物业珍摄的水平,一般齐不是太强。

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况兼这种房就算在产业区也扼制易占到低廉,很少有白领高管们拿了高薪之后,非得买个安置房小区达成东说念主生想象的。这参考其他产业区吧,典型的CBD和望京,看收场就知说念了。

4、简便就这情况。照旧辅导一句,最佳无谓几环几环的不雅点来看待目下的北京楼市,过时好多年了。

仅供参考。

Q:

我不是刚需,也曾有一套宋家庄的两居了,只不外是老破小。目下是想再投资一套特意增值的,有相宜的吗?另外我看北七家有一套蓬莱公寓的大复式211平,报价379万,为什么这样低廉?算不算捡漏儿?

A:

1、特意增值的?除非是捡漏儿,不然莫得这种屋子。因为屋子是用来住的,必须是宜居的才可能增值好,哪有不在乎居住却特意增值的屋子啊?除非是赌郊区,但北京也曾不是阿谁年代了,赌赢的概率相配低。

改善房里算投资房的相比多,一般齐在600万总价以上。这种房的针对东说念主群对价钱相对不敏锐,也就容易举高价钱,大齐齐比总价低的刚需盘增值好。

2、378/211=1.8万,是够低廉的。房产的价值由地段儿决定,之是以低廉最初是地段儿不太强。然后是居品原因,这种大复式近些年不受追捧,改善用户不可爱,刚需家庭以为没必要,是以感兴味的东说念主少。而商品价钱是由供需关系决定的,看的东说念主少也就齐不肯出高价,当然低廉。

3、我也不知说念是否算捡漏儿,这得问当地中介,看是否彰着低于同类型的房源。但一般不算,因为北京各板块的这种大复式齐相对低廉,天通苑就有的是,北七家也不少,齐比大平层低廉的多。是以照旧多推敲自住吧,这种户型不算投资房,就算是捡漏儿了改日也不好卖。

仅供参考。

Q:

我想投资套北京的屋子,可以借用到适当的阅历,但资金少只消不到百万,请问loft的保值的确齐不好吗?比如通州巴克摩界的这种两层的,目下4万多,这价钱算高照旧低啊?我起程点后会不会跑赢大盘?

A:

1、“借用”适当的阅历?屋子是用来住的,借来的巧合多适当。坚毅好条约吧,北京出现过不少前例了,净是繁难事儿。

2、Loft的保值也有还行的。但大齐齐是学区房,加上学区溢价能作念到至少不逾期大盘。但基础部分的增值不彊,仍然是逾期的。另外向阳区有部分Loft的增值不逾期,基本齐在北部和东部,以望京和朝青的为代表。但这预算可能不好买到,齐不太低廉。

3、巴克摩界,Loft,4万多,那这价钱偏低啊。因为这种两层一般按照平层的1.5倍订价。假设4.5万吧,那左近平层是3万吗?如果跳动3万,那就证实这Loft的价钱走势偏弱了,是以才低廉的。

4、起程点后是否会跑赢大盘,可能性简直莫得。房龄新受追捧的时候齐没作念到,以后越来越难。

仅供参考。

柔柔“章哥说买房”天下号美国唐人社,有房产联系问题可以向我发问。

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